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Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt schriftlich abgeschlossen werden; wenn keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch, das weitgehend mieterfreundlich ist.
Wenn ein vorgedruckter Vertragstext verwendet wird, sollten zumindest folgende Punkte beachtet werden und auch schriftlich niedergelegt sein: Einzugsdatum, Mietpreis (einschließlich der Nebenkosten) sowie Regelungen über Schönheitsreparaturen. In den Mietvertrag gehört unbedingt eine Erklärung oder ein Protokoll über den Zustand der Wohnung bei der Übergabe. Sollte ein solches Protokoll nicht erstellt werden, so sollten bei Ein- oder Auszug Zeugen vorhanden sein. Alle Dokumente (Mietvertrag, Übergangsprotokoll, Abrechnung, Briefwechsel mit dem Vermieter etc.) sollten sicher verwahrt werden. In den meisten Fällen ist es ratsam eine Kopie anzufertigen. Übrigens gilt der Mietvertrag schon vor dem Einzug. Auch wenn einer der Vertragspartner zurücktreten will, gelten die entsprechenden Kündigungsfristen.
Besondere Achtsamkeit ist bei der Festlegung der Mietdauer angebracht. Bei unbefristeten Mietverhältnissen beträgt die Kündigungsfrist bei einer Wohnung in der Regel drei Monate. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorhanden ist. Die Geburt eines Kindes oder der Zuzug des Partners stellen zum Beispiel keine Kündigungsgründe dar, es sei denn, die Wohnung wird dadurch überbelegt.
1. Vertrag auf Zeit
Wenn ein befristetes Verhältnis eingegangen werden muss, sollte mit dem Vermieter schriftlich vereinbart werden, dass bei vorzeitigem Auszug ein Nachmieter gestellt werden kann, oder für die restliche Zeit eine Untervermietung zulässig ist. Bei einem befristeten Mietvertrag darf der Vermieter das Mietverhältnis während der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nicht kündigen. Allerdings muss bereits im Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund vom Vermieter genannt sein, z. Bsp. Eigenbedarf, Instandsetzung, Umbau etc. Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach Ablauf der zeitlichen Befristung endet der Mietvertrag. Solche Mietverträge können auch über acht oder zehn Jahre abgeschlossen werden.
2. Mieterhöhung
Bei einer Mieterhöhung hat ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel Vorrang vor allen anderen Begründungsmitteln, d.h. die Mieterhöhung sollte mit Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel begründet werden. Ein Mietspiegel gilt als qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Zumindest ist auch auf die Daten des Mietspiegels hinzuweisen, wenn die Mieterhöhung mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten begründet wird.
Im Gerichtsverfahren hat der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit (Beweiskraft) für sich. Alternativ können Mietdatenbanken eingeführt werden, aus denen Einzelauskünfte über Miethöhen entnommen worden können.
Index- und Staffelmiete:
Index- und Staffelmietverträge sind zeitlich unbeschränkt zulässig. Bei der Staffelmiete ist dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, bei der Indexmiete soll der Mietpreis auf einen allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex)beschränkt werden.
Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten (Hypothekenzinsen) sind abge-schafft worden. Die Miete ist nach dem Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen, und zwar spätestens am 3. Werktag. Diese Regelung war bereits Standard in fast allen Mietverträgen.
3. Ablösevereinbarungen
Unwirksam sind auch Vereinbarungen, die einen Wohnungssuchenden verpflichten, Zahlungen dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Räume verlässt. Ebenfalls sind Ablösevereinbarungen unwirksam, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder der Inventarstücke stehen.
4. Kaution
Bei Mietverträgen muss die eventuell verlangte Kaution getrennt von dem Vermögen des Vermieters zu dem für Sparanlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden.
(aus dem Wegweiser "Studieren in Erlangen, Nürnberg 2005/2006)
Bitte beachten Sie, dass für Studentenwohnheime besondere Gesetzesvorschriften gelten!
